투기과열지구는 2011년 12월, 투기지역은 2012년 5월 각각 없어졌다가 문재인 정부 시절인 2017년 '8·31 대책'으로 부활했다.
조정대상지역은 박근혜 정부 시절인 2016년 '11·3 대책'을 통해 만들어졌다.
규제 내용을 보면 투기과열지구가 규제의 강도가 가장 높고 종류도 많다. 다만, 제도 도입 초기 투기지역은 투기과열지구에는 없는 세제 관련 규제가 있어서 정부는 투기과열지구 안에서도 부동산 시장이 과열된 곳은 다시 투기지역으로 지정해 규제 강도를 높이는 식으로 운용해왔다.
그러나 부동산 시장 과열에 따라 정부가 투기과열지구와 조정대상지역의 규제를 강화하면서 현재 투기지역의 규제는 투기과열지구의 금융 부분 규제만 남은 셈이 돼 유명무실해졌다.
이날 세종시에 대한 투기과열지구 및 투기지역 해제가 동시에 이뤄진 것도 이런 맥락에서 이해할 수 있다.
투기과열지구는 재건축 등 정비사업 관련 규제를 중심으로 20개 규제가 동시에 적용된다.
특히 재건축과 재개발 등 정비사업에 대한 규제가 강하다.
재건축 조합 설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 금지돼 아파트를 팔 수 없다.
재개발 사업도 관리처분계획 인가 이후에는 조합원의 분양권 전매도 제한된다.
정비사업의 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 세대원은 지구 내 정비사업 분양분에 대한 재당첨이 5년간 금지된다.
아파트는 물론 100실 이상 오피스텔도 소유권 이전 등기 때까지 분양권 전매가 제한된다.
주택 취득 시에는 자금조달계획서는 물론 증빙자료까지 제출해야 한다.
주택담보대출비율(LTV)의 경우 9억원 이하 주택은 40%, 9억∼15억원 구간은 20%가 적용된다. 15억원 초과 아파트는 대출 자체가 금지된다. 총부채상환비율(DTI)도 40%가 적용된다.
이날 국토부 발표에 따라 세종시와 인천 연수·남동·서구 등 4곳이 투기과열지구에서 해제되면서 이제 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄어든다.
39곳에는 서울 25개 자치구와 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 수원 등 경기 14개 지역이 포함된다.
기재부가 지정하는 투기지역은 LTV·DTI 등 대출 규제가 투기과열지구와 같다. 오히려 조정대상지역에는 있는 세제 등 규제가 없다.
투기지역은 제도 도입 초기에는 가장 강력한 규제 지역으로 분류됐으나 이제는 투기과열지구와 큰 차이 없이 운용되고 있다.
이날 국토부가 세종시를 투기지역에서 해제하면서 이제 투기지역은 서울에 15개구만 남게 됐다.
15곳은 고가 주택이 몰려 있는 '강남3구'(강남·서초·송파구)와 '마용성'(마포·용산·성동구) 지역, 재건축 단지가 많은 양천·영등포·노원·강동·강서구, 도심 지역인 종로·동대문·중구 등이다.
조정대상지역은 투기과열지구 규제 중 청약 관련 내용을 떼어내 적용하는 곳으로, 이번에 세종을 제외한 지방 전역의 지정이 해제됐다. 다만, 서울 전 지역과 경기 대부분 지역이 조정대상지역으로 남았다.
조정대상지역으로 지정되면 다주택자에 대해서는 취득세와 양도소득세를 중과하고 종합부동산세를 추가로 과세하는 등 세제가 강화된다.
LTV는 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용되며 DTI는 50%가 적용된다. 이는 모두 투기과열지구보다 10%포인트(p) 낮은 수준이다.
세 규제지역 모두 크게 정량적 요건과 정성적 요건을 갖췄는지 심사해 지정한다.
정량 요건의 경우 공통요건을 충족하면서 선택요건 중 하나를 만족하면 정량적으로 지정 대상이 되며, 여기에 다시 시장이 과열될 우려가 있는지를 따지는 정성적 평가를 거쳐 최종 선정한다.
공통요건은 투기지역은 '직전월 주택 가격 상승률이 전국 소비자물가상승률의 130%보다 높은 곳'이다.
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